A usucapião é um dos meios legais mais utilizados para a regularização de imóveis no Brasil. Trata-se de um instrumento jurídico que permite a aquisição da propriedade de um bem imóvel ou móvel por meio do uso posse de forma mansa, contínua e ininterrupta, por período acima de 5, 10 ou 15 anos, desde que preenchidos os requisitos legais.
Com o avanço da legislação e a possibilidade de realizar o procedimento pela via extrajudicial, a usucapião tornou-se uma solução acessível e menos duradoura. Neste artigo, você entenderá o conceito de usucapião, seus principais tipos, os requisitos legais e como dar entrada no processo, especialmente na modalidade extrajudicial.
O que é Usucapião?
A usucapião é um modo originário de aquisição de propriedade, previsto no Código Civil e na Constituição Federal, que reconhece o direito de quem exerce a posse de um imóvel como se fosse dono, por um determinado período, com animus domini (intenção de dono), de forma pacífica e sem oposição.
Esse direito tem como objetivo regularizar a situação de pessoas e famílias que vivem em imóveis sem a formalização da propriedade, muitas vezes sem meios para regularizá-la. Ele reconhece o direito à aquisição do bem àqueles que exercem a posse de forma mansa, pacífica e ininterrupta pelo tempo exigido em lei, possibilitando o pedido de usucapião.”
Quais as modalidades de Usucapião?
Existem várias modalidades de usucapião, cada uma com requisitos próprios:
- Usucapião Extraordinária: exige posse por pelo menos 15 anos, com dispensa de justo título e prova de boa-fé;
- Usucapião Ordinária: requer 10 anos de posse, com prova do justo título e boa-fé;
- Usucapião Urbana (ou Especial Urbana): voltada a áreas de até 250 m², com posse por 5 anos, sem oposição e destinada à moradia da família;
- Usucapião Rural (ou Especial Rural): para áreas de até 50 hectares, com posse por 5 anos, uso produtivo da terra e moradia;
- Usucapião Familiar: quando um dos cônjuges ou companheiros abandona o lar e o outro permanece no imóvel por pelo menos 2 anos.
Quais os requisitos da Usucapião?
Independentemente do tipo de usucapião, alguns requisitos básicos são exigidos para que a posse seja convertida em propriedade. São eles:
● Posse contínua e ininterrupta: O ocupante deve estar no imóvel por um período determinado por lei, sem interrupções.
● Posse pacífica: A posse não pode ser contestada pelo proprietário legítimo ou por terceiros.
● Animus domini (intenção de dono): A pessoa deve agir como se fosse o dono (proprietário), assumindo todos os custos, cuidando e utilizando o imóvel de forma exclusiva, pública e à vista de todos.
● Boa-fé e justo título: Em algumas modalidades, é necessário demonstrar que houve a crença legítima de que se tinha direito sobre o imóvel (boa-fé) e, em alguns casos, a existência de algum documento que comprove a intenção de aquisição (justo título).
O Processo de Usucapião
A usucapião pode ser requerida tanto pela via judicial quanto pela via extrajudicial (em cartório), desde que atendidos os requisitos legais.
O procedimento extrajudicial é mais ágil, evita grandes custos e foi regulamentada pelo Novo Código de Processo Civil, Lei nº 13.105/01 – art. 1.071 e pelo Provimento nº 65 do CNJ.
Usucapião Extrajudicial: Regularização Direta no Cartório
Com a entrada em vigor do Novo Código de Processo Civil e do Provimento nº 149 do CNJ (artigo 398 e seguintes), surgiu a possibilidade da usucapião extrajudicial, que é um processo mais célere, realizado diretamente em cartório, sem a necessidade de ação judicial.
Essa modalidade é válida quando não houver litígio e todos os requisitos legais previstos no Provimento 149 do CNJ forem atendidos. Ela depende da concordância dos confrontantes (vizinhos do imóvel), da apresentação de documentos específicos e da lavratura de uma ata notarial própria para a Usucapião, elaborada por um tabelião que ateste a posse e seus elementos.
O processo exige a apresentação dos principais documentos como:
- planta e memorial descritivo do imóvel;
- certidões negativas de ônus e ações;
- prova da posse (título que legitimou o acesso ao imóvel, contas de consumo, fotos, declarações de vizinhos, comprovante de pagamento de impostos);
- ata notarial lavrada em cartório de notas
Por que fazer a Usucapião?
A usucapião é um instituto jurídico que permite ao possuidor adquirir a propriedade de um bem imóvel quando preenche certos requisitos legais, como posse mansa, pacífica, ininterrupta e com ânimo de dono por determinado tempo. É uma forma eficaz de transformar a posse em propriedade, conferindo legitimidade e segurança ao ocupante.
Seja pela via judicial ou extrajudicial, a usucapião é uma ferramenta valiosa para quem ocupa um imóvel por longos anos e busca o reconhecimento legal da propriedade. A possibilidade de tramitação diretamente em cartório trouxe mais agilidade, redução de custos e facilitou a regularização da propriedade para milhares de brasileiros.
Os benefícios ao se ter um imóvel regularizado pela usucapião são:
1. Segurança Jurídica
Você deixa de ser apenas possuidor e passa a ser proprietário de fato e de direito, com a garantia legal da titularidade.
2. Valorização do Imóvel
Um imóvel regularizado com escritura vale mais no mercado. Facilita venda, financiamento ou uso como garantia.
3. Facilidade para transmissão por Herança e finalização de Inventário e partilha de bens
Com o imóvel no seu nome, fica mais simples incluí-lo em, divórcios, inventários para transmitir aos herdeiros legalmente.
4. Acesso a Crédito e Financiamento
A propriedade regular permite utilizar o imóvel como garantia em empréstimos ou financiamentos bancários.
5. Economia com Tributos Futuros
Imóveis regularizados têm o IPTU atualizado corretamente e podem até gerar economia em impostos de transmissão (ITBI/ITCMD), conforme o caso.
6. Bem reconhecido juridicamente
Há situações de imóveis que não possuem matrícula e sequer são reconhecidos pelo Município.
Portanto, a usucapião é um procedimento técnico, que exige conhecimento jurídico e domínio das normas de direito civil, sucessório, notarial,registral e processual. Um advogado especializado em usucapião e regularização imobiliária é essencial para analisar o caso, definir a modalidade adequada e conduzir o processo com segurança e eficiência.
Nosso escritório é especializado em direito imobiliário e atua com excelência na condução de processos de usucapião, tanto judiciais quanto extrajudiciais. Agende uma consulta e regularize seu imóvel com tranquilidade e respaldo jurídico.
