Viver em condomínio é compartilhar espaços, responsabilidades e decisões. Para que essa convivência seja organizada e segura, a lei prevê a criação de um documento fundamental: a convenção condominial.
A convenção condominial é o documento que estabelece as regras internas do condomínio, disciplinando direitos, deveres e limites de condôminos e síndico.
Apesar de ser obrigatória, muitos condomínios no Brasil ainda funcionam sem esse instrumento formalizado, o que pode gerar insegurança jurídica, conflitos e até dificuldades na administração.
O que é a Convenção de Condomínio?
A convenção condominial pode ser comparada a uma “Constituição do condomínio”. Ela estabelece as normas internas, organiza a vida em comum e dá suporte legal à administração.
O Código Civil, nos artigos 1.333 a 1.336, e a Lei nº 4.591/1964 (Lei dos Condomínios e Incorporações) tratam do tema, deixando claro que a convenção é obrigatória e deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para produzir efeitos perante terceiros.
Entre os principais pontos que a convenção deve disciplinar estão:
· a forma de administração e os poderes do síndico;
· atribuições do conselho fiscal e consultivo;
· regras para convocação e funcionamento das assembleias;
· forma de rateio das despesas condominiais;
· destinação das áreas comuns;
· normas de convivência;
· aplicação de multas e penalidades.
Condomínio sem Convenção: é possível?
Sim, é possível que um condomínio exista e seja administrado sem convenção, mas isso não é recomendável. Nestes casos, muitos condomínios funcionam apenas com base na lei e em decisões de assembleia.
Essa ausência traz uma série de consequências práticas:
· Insegurança na gestão financeira: sem regras claras de rateio, surgem questionamentos sobre a divisão de despesas;
· Dificuldade para aplicação de penalidades: a ausência de norma expressa limita a atuação do síndico contra condôminos inadimplentes ou que descumprem regras de convivência;
· Conflitos frequentes: vizinhos podem discordar sobre barulho, reformas, uso de áreas comuns, sem que haja regras internas que sirvam de parâmetro;
· Problemas jurídicos: sem convenção registrada, terceiros podem contestar deliberações e cobranças condominiais;
· Desvalorização do imóvel: compradores e investidores veem como fator negativo a inexistência de um documento formal que dê segurança às relações condominiais.
Sem a convenção, o condomínio depende unicamente do Código Civil e da Lei nº 4.591/1964 (Lei dos Condomínios e Incorporações), que oferecem apenas diretrizes gerais.
Como regularizar a ausência da convenção?
Para solucionar a situação, é necessário seguir alguns passos formais:
1. Convocação de Assembleia – o síndico ou condôminos devem convocar uma assembleia específica para deliberar sobre a elaboração e aprovação da convenção;
2. Elaboração do documento – o texto deve ser redigido com clareza, prevendo todas as normas essenciais. Recomenda-se contar com a assessoria de um advogado especializado em direito condominial, a fim de evitar cláusulas nulas ou abusivas;
3. Quórum de aprovação – de acordo com o art. 1.333 do Código Civil, a convenção deve ser aprovada por pelo menos 2/3 dos condôminos;
4. Registro em Cartório de Registro de Imóveis – somente após o registro a convenção terá validade plena perante terceiros e poderá ser exigida judicialmente.
Exemplos práticos de problemas sem convenção
· Um condômino decide realizar uma reforma estrutural que altera a fachada do prédio. Sem convenção, a administração pode encontrar dificuldades em proibir ou multar o morador.
· Em casos de inadimplência, embora o Código Civil permita a cobrança judicial, a ausência de convenção dificulta a fixação de juros, multas e regras específicas de cobrança.
· Assembleias podem ser contestadas judicialmente por vício de convocação, já que não há regulamento interno estabelecendo prazos e formas de chamamento dos condôminos.
Por que é importante regularizar?
Com a convenção registrada, o condomínio:
- fortalece sua segurança jurídica;
- garante maior eficiência administrativa;
- facilita a cobrança de inadimplentes;
- previne conflitos internos;
- valoriza o patrimônio dos condôminos.
Conclusão
O funcionamento de um condomínio sem convenção é juridicamente possível, mas altamente arriscado. A convenção condominial garante segurança, disciplina e valorização do patrimônio coletivo.
Regularizar a situação é um investimento em tranquilidade e organização, evitando conflitos futuros e facilitando a gestão do condomínio. Por isso, contar com orientação jurídica especializada é essencial tanto para a elaboração da convenção quanto para o seu registro em cartório, assegurando que o documento reflita as necessidades do condomínio e esteja de acordo com a legislação vigente.
