A inadimplência condominial é um dos maiores desafios enfrentados por síndicos e administradores de condomínios. Além de comprometer a saúde financeira do empreendimento, o atraso no pagamento das cotas sobrecarrega os condôminos adimplentes, gera desequilíbrio nas contas e pode até prejudicar a manutenção das áreas comuns.
Mas afinal, o que é necessário para findar a inadimplência condominial e quais os instrumentos jurídicos disponíveis para a cobrança das cotas?
A Natureza Jurídica da Cota Condominial
As despesas condominiais possuem caráter de obrigação propter rem, ou seja, vinculam-se diretamente ao imóvel, independentemente de quem seja o proprietário ou possuidor. Por isso, o inadimplemento autoriza o condomínio a cobrar o débito tanto do atual condômino quanto de eventuais adquirentes do imóvel.
Formas de Cobrança das Cotas Condominiais
1. Cobrança Extrajudicial
O primeiro passo é a tentativa de resolução amigável. Isso pode ser feito por:
- Envio de notificações escritas ou eletrônicas;
- Propostas de acordo ou parcelamento, desde que aprovadas em assembleia ou previstas na convenção;
- Registro de todas as tratativas para fins de prova em eventual demanda judicial.
Esse caminho costuma ser menos oneroso e preserva a boa convivência condominial.
2. Cobrança Judicial
Se a inadimplência persistir, o condomínio pode recorrer ao Poder Judiciário. O Código de Processo Civil (art. 784, X) reconhece as cotas condominiais vencidas como título executivo extrajudicial, permitindo a propositura de ação de execução de título extrajudicial diretamente contra o devedor.
Temos um texto especifico sobre Como Preparar as Cotas Condominiais para Terem Força de Título Executivo Extrajudicial
Na execução, é possível requerer:
- Penhora on-line de valores em contas bancárias (via SISBAJUD);
- Bloqueio de veículos e outros bens móveis;
- Penhora e leilão do próprio imóvel do devedor.
Além disso, incidem juros, multa e correção monetária, conforme estabelecido na convenção condominial ou em assembleia.
Quando a Inadimplência é Considerada Findada?
A inadimplência somente se encerra com:
- O pagamento integral do débito (incluindo encargos e custas, se houver ação judicial); ou
- A quitação com a formalização de acordo válido entre condomínio e condômino devedor.
Conclusão
A cobrança das cotas condominiais é uma medida essencial para a manutenção da vida em condomínio. Diante da inadimplência, o síndico deve agir de forma célere e estratégica, conciliando a tentativa de acordo com a possibilidade de execução judicial, de modo a garantir a saúde financeira do condomínio e o cumprimento da lei.
A assessoria jurídica especializada é indispensável para conduzir essas situações com segurança, eficiência e dentro dos parâmetros legais, resguardando tanto o condomínio quanto os condôminos.
