A locação de imóveis é uma das relações jurídicas mais comuns no cotidiano, regida pela Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato). Embora o contrato de locação tenha prazo determinado, muitas dúvidas surgem quando o período contratual chega ao fim e as partes não formalizam uma renovação.
Mas afinal, quais são as consequências jurídicas da não renovação do contrato de locação?
Locação residencial: fim do contrato e prorrogação automática
Nos contratos residenciais com prazo determinado, a regra é simples: ao término do prazo, o contrato se extingue.
Se o locatário desocupa o imóvel e devolve as chaves, a relação contratual se encerra, e cada parte retoma seus direitos e obrigações.
Entretanto, o que ocorre com frequência é o inquilino permanecer no imóvel após o vencimento do contrato, com a anuência do locador.
Nessa hipótese, o contrato é prorrogado automaticamente por prazo indeterminado, conforme o art. 46, §1º, da Lei do Inquilinato.
As condições permanecem as mesmas, apenas o prazo deixa de ser fixo.
Essa prorrogação traz efeitos práticos importantes:
- O locador pode pedir o imóvel a qualquer tempo, mediante aviso prévio de 30 dias;
- O locatário também pode sair a qualquer momento, observando o mesmo prazo;
- Caso o inquilino não desocupe após notificação, o locador poderá ingressar com ação de despejo por término de contrato, cobrando aluguéis até a efetiva entrega das chaves.
Locação comercial: o risco de perder o ponto
Nas locações comerciais, a ausência de renovação pode gerar consequências muito mais severas.
Isso porque o empresário locatário, ao longo dos anos, constrói fundo de comércio e clientela vinculados ao ponto locado.
A Lei do Inquilinato assegura ao locatário o direito à renovação judicial (art. 51) desde que preenchidos alguns requisitos:
- O contrato deve ter prazo mínimo de 5 anos;
- O locatário deve exercer a mesma atividade no local há pelo menos 3 anos;
- A ação renovatória deve ser proposta entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato.
Se o locatário não propuser a ação renovatória dentro desse prazo, perde o direito à renovação.
Com isso, o locador pode retomar o imóvel sem necessidade de justificativa, o que pode representar a perda total do ponto comercial e prejuízos significativos ao negócio.
Ações cabíveis e consequências práticas
Quando o contrato não é renovado e o locatário permanece sem autorização, o locador pode:
- Propor ação de despejo por término contratual;
- Cobrar aluguel de ocupação até a desocupação efetiva;
- Exigir indenização por danos caso o imóvel seja devolvido em más condições.
Por outro lado, o locatário que não propõe a ação renovatória perde a possibilidade de discutir a permanência, salvo em casos de má-fé do locador, quando há indícios de violação à boa-fé contratual ou tentativa de fraude.
Riscos da Não Renovação do Aluguel Comercial
A não renovação do contrato de locação não é um mero detalhe administrativo, pode representar impactos patrimoniais e jurídicos relevantes para ambas as partes.
Enquanto na locação residencial a consequência é, em regra, apenas a prorrogação por prazo indeterminado, na locação comercial a inércia do locatário pode acarretar a perda do ponto e do investimento empresarial.
Por isso, tanto locadores quanto locatários devem planejar o término contratual com antecedência, avaliando se é o caso de renovar, negociar novas condições ou formalizar a entrega do imóvel.
A orientação jurídica preventiva é sempre o melhor caminho para evitar litígios e preservar direitos.
