A inadimplência condominial é uma das maiores preocupações em condomínios residenciais e comerciais. Quando um condômino deixa de pagar suas obrigações, compromete o equilíbrio financeiro do condomínio e transfere o ônus aos demais moradores.
Para garantir maior efetividade na cobrança, o Código de Processo Civil (art. 784, X) estabelece que as cotas condominiais vencidas são consideradas títulos executivos extrajudiciais. Isso significa que o condomínio pode promover diretamente uma ação de execução, sem a necessidade de uma ação de conhecimento prévia.
Nem toda cobrança condominial está automaticamente pronta para execução. Para que as cotas tenham eficácia de título executivo extrajudicial o condomínio precisa atender alguns requisitos formais.
No entanto, para que essa cobrança seja aceita judicialmente, é necessário que as cotas estejam corretamente preparadas e revestidas das características exigidas pela lei.
Requisitos para que a Cota Condominial Seja Executável
1. Aprovação em Assembleia
As despesas do condomínio precisam ser aprovadas em assembleia geral de condôminos, que define o orçamento anual e o rateio das cotas.
- A ata da assembleia deve constar a descrição do valor das cotas condominiais, das cotas extras e do aumento, quando aprovado em assembleia.
- A ata da assembleia deve estar devidamente registrada no livro próprio e assinada pelo presidente e secretário da reunião.
2. Convenção de Condomínio
A convenção condominial é o documento que fundamenta a cobrança, estabelecendo:
- Forma de rateio das despesas;
- Vencimento das cotas;
- Multa, juros e correção aplicáveis em caso de atraso.
Esse documento deve estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
3. Planilha de Débitos Detalhada
O condomínio deve apresentar planilha clara e atualizada, contendo:
- As cotas vencidas e suas respectivas datas;
- Valores originais;
- Encargos incidentes (juros, multa e correção monetária);
- Total consolidado da dívida.
4. Comprovação do vínculo do devedor com a unidade
É fundamental comprovar o vínculo entre o condômino inadimplente e a unidade:
- Matrícula atualizada do imóvel; ou
- outro documento que comprove a titularidade ou posse do condômino inadimplente.
- Isso garante a legitimidade da cobrança.
5. Documentos Complementares
Outros documentos fortalecem a execução, tais como:
- Boletos emitidos e não pagos;
- Extratos financeiros e demonstrativos aprovados em assembleia do condomínio;
- Regimento interno (quando complementa regras de cobrança e encargos).
Por que isso é Importante?
Cumprir esses requisitos garante que o débito seja considerado certo, líquido e exigível, atendendo às condições necessárias para o ajuizamento da ação de execução. Assim, o condomínio poderá utilizar meios mais céleres e eficazes de cobrança, como:
- Bloqueio on-line de contas bancárias (SISBAJUD);
- Restrição de veículos (RENAJUD);
- Penhora de bens e até do próprio imóvel devedor.
Em resumo
Para que as cotas condominiais sejam executáveis, o condomínio deve demonstrar:
· A origem da obrigação (ata de assembleia e convenção);
· O valor líquido e exigível (planilha detalhada e boletos vencidos);
· A legitimidade do devedor (propriedade ou posse da unidade).
Dessa forma, a cobrança judicial ganha maior segurança, evitando nulidades e agilizando a execução.
Conclusão
A execução de cotas condominiais é um instrumento poderoso para combater a inadimplência, mas sua efetividade depende da organização documental do condomínio.
Com atas, convenção, planilhas e comprovantes em ordem, o condomínio estará apto a exercer seu direito de cobrança de forma rápida e eficaz, preservando o equilíbrio financeiro e a harmonia entre os condôminos.
A assessoria jurídica especializada é essencial para orientar o síndico e a administração em cada etapa, garantindo segurança e eficiência no processo de cobrança.
