A Adjudicação Compulsória é um importante instrumento jurídico para regularizar a propriedade de um imóvel. E não há como fazer referência da adjudicação compulsória sem antes mencionar o contrato de promessa de compra e venda, o contrato de promessa de permuta e até mesmo a cessão desses contratos de promessa. Pelo contrato de promessa, um contrato preliminar ao definitivo, as partes ajustam a futura da celebração do contrato de compra e venda ou de permuta. Por qualquer razão, os contratantes celebram um contrato preliminar, prometendo compra e vender um bem imóvel, definindo o bem, o preço, a
posse e ajustam que em um momento posterior celebrarão o contrato definitivo por meio de escritura pública.
Muitas as razões que levam as partes a não celebrarem de imediato a escritura pública definitiva de aquisição sobre o imóvel, postergando sua celebração para um momento futuro. Podemos assim listar: o ajuste do preço com o pagamento parcelado, a impossibilidade de pagamento imediato do imposto de transmissão (ITBI) ou do Laudêmio se o imóvel foi foreiro, a simplicidade do instrumento particular, se assim optar, além de exigir menos documentos e certidões para a celebração de um contrato de promessa.
Adjudicação tem por objetivo suprir a ausência do contrato definitivo, cuja celebração se prova impossível. Logo, os requisitos legais que preenchem o procedimento para adjudicar compulsoriamente um bem para sim, devem corresponder à escritura pública que se visa substituir.
Por isso, podemos dizer que a adjudicação compulsória é uma consequência do contrato preliminar não cumprido, desde que dentro dos requisitos legais. E somente o que pode ser celebrado por meio de uma escritura pública de compra e venda pode ser objeto da ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.
Portanto, neste texto, vamos abordar seus principais aspectos, requisitos e como ela pode ser utilizada para garantir a propriedade ao comprador.
1. Como Regularizar um Contrato de PROMESSA DE COMPRA E VENDA?
Para garantir a segurança jurídica da transação, siga estes passos:
a) Escritura Pública
Munido dos documentos, quitado o imóvel, encontrado o vendedor que assinou o contrato preliminar para assinatura e imposto de transmissão pago. A primeira etapa é buscar um cartório de notas para lavrar a escritura pública definitiva de compra e venda. Esse documento torna-se o meio para oficializar a transferência de propriedade do imóvel.
b) Registro no Cartório de Imóveis
Após a lavrada escritura pública, é indispensável registrá-la na matrícula do imóvel em cartório de registro de imóveis competente à localidade do bem. Esse ato oficializa, torna público e dá o direito de propriedade sobre o imóvel ao comprador, além de impedir que terceiros questionem o seu direito. É NESTE MOMENTO EM QUE AFIRMAMOS: QUEM NÃO REGISTRA, NÃO É DONO!
2. E Se os Antigos Proprietários Não forem encontrados?
Caso não seja possível localizar os vendedores para assinar a escritura pública de aquisição do imóvel e cumprir a obrigação assumida no contrato (preliminar) de promessa, o procedimento da Adjudicação Compulsória é uma alternativa indicada para esta situação. Esse procedimento é indicado quando o imóvel é regular e atende aos requisitos legais.
3. Registro da Promessa de Compra e Venda é Obrigatório para Adjudicação Compulsória?
Não! O deferimento da adjudicação compulsória independe do prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cessão, bem como da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor. Essa previsão está no artigo 216-B, § 2º da Lei 6015/73. Além disso, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu que: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. (Súmula 239 STJ).
4. Somente O Contrato De Promessa De Compra E Venda Pode Ser Utilizado No Procedimento Da Adjudicação Compulsória?
A adjudicação compulsória é vinculada aos contratos preliminares onerosos, sem o direito de arrependimento exercitável, em que nas cláusulas contratuais é ajustado transferir a propriedade do imóvel em momento futuro, após cumpridas as obrigações ali assumidas pelos contratantes. Neste sentido, não estão excluídos outros contratos semelhantes com outras denominações como a promessa de permuta, a promessa de dação em pagamento, a promessa de domínio útil, as cessões ou promessas de cessão, entre outros, desde que não tenha a cláusula de direito de arrependimento exercitável.
Não estão incluídos no rol de requisitos da adjudicação compulsória os negócios cujo objeto não corresponda a título que seja registrável, como a cessão de direitos hereditários ou cessão de direitos possessórios.
5. Por Que É Necessário Realizar A Escritura Pública Nos Contratos De Compra E Venda?
O artigo 108 do Código Civil determina que:
Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Logo, os contratos de compra e venda têm a função de transferir a propriedade do vendedor para o comprador e aqueles que contiverem a venda do bem imóvel pelo valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país devem ser celebrados por escritura pública em cartório de notas.
Ao ignorar essa regra o contrato de compra e venda feito sem observar do instrumento público (a escritura pública) pode ser considerado nulo (artigo 166,VI, Código Civil). Entretanto, a lei permite a o instrumento da promessa de compra e venda, sendo um contrato que admite ser celebrado por instrumento particular.
6. O Procedimento Da Adjudicação Compulsória a) A ação judicial da Adjudicação Compulsória
a) A Ação Judicial da Adjudicação Compulsória
É certo que a Adjudicação Compulsória nasceu com a publicação do Decreto Lei nº58/1937 em seus artigos 15 e 16 que previa a possibilidade de o promitente comprador, em caso de recusa do promitente vendedor, obter uma sentença substitutiva do contrato de compra e venda.
Inicialmente a Adjudicação Compulsória somente era permitida nos negócios celebrados entre loteadores e após a Lei nº 649/1949 foi estendido a todos os contratos de promessa de compra e venda de imóveis, desde que não tivesse cláusula de arrependimento.
A ação de Adjudicação Compulsória foi introduzida no Código de Processo Civil em 1973 seguido pelo procedimento sumário e mantida no Código de Processo Civil de 2015 pelo procedimento comum. A ação não tem maiores complexidades e em sua maioria não litígios, mas justificativa da dificuldade da lavratura da escritura pública de compra e venda em razão o promitente vendedor estar em local inserto e não sabido ou até falecido.
Os requisitos indispensáveis são a existência de promessa irretratável e a comprovação pelo pagamento integral do preço do imóvel, além de depois de deferido a comprovação do pagamento do imposto de transmissão – o ITBI.
b) A Adjudicação Compulsória Extrajudicial
A adjudicação compulsória extrajudicial é recente e veio para destravar o judiciário que tem um procedimento moroso e se encontra sobrecarregado de diversos processos judiciais. O procedimento extrajudicial nasceu na legislação brasileira no artigo 11 da Lei nº 14.382/2022, lei esta que trouxe diversas alterações legislativas, inclusive a lei de Registros Públicos (Lei nº 6015/1973), incluindo o artigo 216-B com a seguinte redação:
Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
1º São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados
por advogado, e o pedido deverá ser instruído com os seguintes documentos: (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
I – instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
II – prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
III – ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
IV – certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
V – comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI); (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
VI – procuração com poderes específicos. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 2º O deferimento da adjudicação independe de prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cessão e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 3º À vista dos documentos a que se refere o § 1º deste artigo, o oficial do registro de imóveis da circunscrição onde se situa o imóvel procederá ao registro do domínio em nome do promitente comprador, servindo de título a respectiva promessa de compra e venda ou de cessão ou o instrumento que comprove a sucessão. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022).
O Provimento nº 150/2023 do CNJ
Apesar de o artigo 216-B da Lei 6015/73 instituir a adjudicação compulsória extrajudicial, o legislador foi bastante conciso e não havia um regulamento para o tramite do procedimento a ser seguido em
cartório de registro de imóveis competente a localidade do bem. Em setembro de 2023 o CNJ (Conselho Nacional de Justiça), publicou o provimento 150/2023 trouxe o regulamento no Código Nacional de
Normas da Corregedoria Nacional de Justiça, que estabeleceu regras no processo de adjudicação compulsória pela via extrajudicial para ser aplicado pelos os cartórios extrajudiciais de notas e registro de imóveis de todo o Brasil.
O procedimento extrajudicial estabelece 2 fases , sendo a primeira fase iniciando pela ATA NOTARIAL DE ADJUDICAÇAO elaborada lavrada em cartório de notas e a segunda fase na etapa registral, onde o
requerente munido de todos os documentos e da ata notarial apresenta o requerimento ao cartório de registro de imóveis competente à localidade do bem.
Após apresentado e protocolado o requerimento da adjudicação, assinado por advogado, cartório de registro de imóveis, o oficial de registro irá analisar a regularidade do pedido, apresentará exigências, se
houver, expedirá notificações aos requeridos, e finalmente, acolherá ou rejeitará o pedido do registro da adjudicação compulsória.
Do deferimento e indeferimento da adjudicação compulsória extrajudicial
A fase de decisão final do procedimento extrajudicial, o requerimento será deferido ou rejeitado pelo Oficial de Registrado.
Se deferida a adjudicação compulsória, será registrada na matrícula do imóvel a propriedade do comprador do bem e após feito o registro , o Oficial não poderá mais desfazê-lo, sendo cancelada somente por decisão transitada em julgado (Lei nº 6015/1973, artigo 250,I).
Se indeferida, o requerente poderá se valer do procedimento de dúvida registral (lei nº 6015/1973, artigo 198) a ser julgado pelo Juízo de Registros Públicos do próprio Tribunal de Justiça do Estado.
E ainda que rejeitado o pedido de reconhecimento pela via extrajudicial, tendo esta decisão natureza administrativa, o Requerente poderá formular novamente por meio de ação judicial, tendo em vista que nenhuma matéria poderá ser suprimida à apreciação do Poder Judiciário.
7. A Importância da Ata Notarial na Adjudicação Compulsória Extrajudicial
A Ata Notarial é um instrumento público pelo qual o Notário registra fatos, coisas, pessoas ou situações para comprovar sua existência ou estado. A ata deve conter imparcialidade, ausência de juízo de valor ou conclusão. O Notário deve reproduzir os atos e fatos sobre o imóvel, os contratos, as provas, os contratantes, o pagamento e imposto pago. Ela tem natureza autenticatória e deve ser elaborada em Cartório de Notas.
A ata notarial de adjudicação compulsória se destina a atestar os requisitos materiais (documentais) da adjudicação, tais como:
1. Qualificação do contrato preliminar;
2. Análise de prova de pagamento integral do preço;
3. Caracterização da mora ou a impossibilidade de celebração do contrato
principal.
Embora a Ata Notarial não confirme ou estabeleça propriedade, ela é um documento essencial para a instrução do requerimento extrajudicial e para o processamento perante o Registrador de Imóveis. Conforme o Art. 440-E do Provimento nº 150/2023 do CNJ, a atribuição para o processo e registro da adjudicação compulsória extrajudicial cabe ao cartório de registro de imóveis da situação atual do bem.
Essas diferenças demonstram que cada procedimento serve para situações específicas, garantindo direitos de forma adequada e segura.
8. Diferença entre Adjudicação Compulsória e Usucapião
A adjudicação compulsória e a usucapião são institutos facilmente diferenciáveis do ponto de vista prático e teórico.
Enquanto que a adjudicação compulsória se fundamenta na existência de um contrato preliminar ao definitivo (a promessa de compra e venda), no cumprimento da obrigação de uma das partes (pagamento do preço) e na omissão do cumprimento da obrigação da outra parte (celebração do contrato de compra e venda), sendo irrelevante a existência ou não de posse. Aqui importa na natureza da aquisição derivada, onde há alienante e adquirente por meio de contrato, submetendo-se à tributação pelo negócio celebrado, qual seja o pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).
Por outro lado, a usucapião tem fundamento na posse prolongada pelo tempo com animo de ser dono, sobre bem que não seja público. Ela não se baseia em um contrato, mas sim em um fato, a posse. A existência de um contrato é irrelevante para a configuração da usucapião, salvo quando há o enquadramento da modalidade da usucapião ordinária que exige um tempo de posse por 10 anos e o justo título da aquisição (que independe a natureza).
Portanto, a causa da aquisição independente para configurar a usucapião, mas sim o fato, a posse. E por ser uma aquisição originária da propriedade não há transmissão de bens e não há incidência de imposto ITBI ou ITD.
Esses dois procedimentos pode ser requeridos tanto pela via judicial ou extrajudicial, mas são caminhos diferentes para regularizar a propriedade de um imóvel com características distintas, vejamos:
9. Nem Todo Imóvel Pode Ser Regularizado por Adjudicação Compulsória
A Adjudicação Compulsória tem a finalidade de regularizar a propriedade, mas desde que o imóvel seja regular. No entanto, caso o imóvel não possua matrícula, fica impossibilitado de qualificar o bem e realizar a escritura pública definitiva.
Somente aquilo que pode ser celebrado por meio de uma escritura pública de compra e venda pode ser objeto da ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.
Portanto, são premissas básicas:
Se o imóvel não tem matrícula, ele é considerado irregular.
Não é possível fazer uma escritura definitiva sem matrícula. Nesse caso, é necessário seguir outra estratégia jurídica para regularização, sendo a USUCAPIÃO a mais indicada para o caso, que se deferida, criar-se-á uma matrícula para o imóvel.
Cada caso exige uma solução jurídica específica. Por isso, antes de tomar qualquer decisão, é fundamental buscar orientação especializada para garantir que todo o processo ocorra de maneira correta e segura.
10. Adjudicação Compulsória de Imóvel com Restrição na Matrícula
No procedimento da adjudicação compulsória extrajudicial, o Requerente possui o contrato de promessa de compra e venda com a intenção de regularizar a propriedade para o seu nome.
Em caso de identificar indisponibilidade averbada na matrícula do imóvel em nome do antigo proprietário, é necessário buscar meios jurídicos adequados para dar baixa nesta indisponibilidade, ou seja, excluí-la, para que consiga obter a efetividade e deferimento no procedimento da adjudicação compulsória extrajudicial.
Caso contrário, o registrador pode dar andamento, mas não finalizar o registro da propriedade em nome do Requerente.
11. Exemplo Prático de ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
Maria comprou um imóvel em 1995 por meio de uma promessa de compra e venda e já havia quitado todas as parcelas. Agora, queria vendê-lo, mas enfrentava um grande obstáculo: o vendedor havia falecido antes de assinar a escritura definitiva. Sem esse documento, Maria não conseguia regularizar o imóvel para formalizar a venda.
Ao procurar ajuda, foi orientada sobre a necessidade de regularizar a situação antes de qualquer negociação. A primeira tentativa seria localizar os herdeiros do vendedor ou o inventariante do espólio, caso o inventário já estivesse em andamento. Eles poderiam assinar a escritura definitiva, resolvendo a questão de maneira mais simples. Entretanto, Maria se deparou com outro problema: não conseguiu encontrar
nenhum dos herdeiros. Nesse caso, a solução seria ingressar com um pedido de adjudicação compulsória. Esse procedimento permite que a Justiça reconheça seu direito de aquisição ao imóvel e determine a substituição da vontade do vendedor para concretizar a transferência da propriedade, mesmo sem a assinatura do vendedor ou de seus herdeiros.
Maria ficou aliviada ao saber que existia uma saída jurídica para sua situação. Agora, bastava reunir a documentação necessária e dar entrada no processo para, enfim, regularizar o imóvel e concretizar a venda.
