Venda de Imóvel em Inventário: Requisitos Legais e Autorização Judicial

A venda de imóveis que integram um processo de inventário é uma prática comum, seja para quitar dívidas do espólio, facilitar a partilha entre herdeiros ou aproveitar oportunidades de mercado. No entanto, essa transação exige cuidados específicos e, em muitos casos, a obtenção de autorização judicial. Neste artigo, abordaremos os requisitos legais para a venda de imóvel em inventário, destacando as mudanças introduzidas pela Resolução 571/2024 do CNJ.

O que é um Inventário?

O inventário é o procedimento legal destinado a identificar, avaliar e partilhar os bens, direitos e dívidas de uma pessoa falecida entre seus herdeiros. Durante esse processo, os bens do falecido compõem o espólio, sendo administrados por um inventariante até a conclusão da partilha para ser instrumento de formalizar a divisão e a transferência de bens aos herdeiros

Venda de Imóvel em Inventário: É Possível?

Sim, é possível vender um imóvel que integra um inventário. Contudo, a viabilidade e os procedimentos variam conforme a modalidade do inventário:

1. Inventário Judicial: Requer autorização do juiz competente do processo para liberar a venda por meio de um alvará judicial.

2. Inventário Extrajudicial: Com a Resolução 571/2024 do CNJ, é possível realizar a venda sem autorização judicial, desde que cumpridos requisitos específicos.
   
   

Requisitos para Venda com Autorização Judicial

No âmbito judicial, a venda de imóvel em inventário exige:

1. Consentimento de Todos os Herdeiros: Todos devem concordar expressamente com a venda.
   
   
2. Justificativa da Necessidade da Venda: Demonstrar que a venda é necessária para quitar dívidas, custear o inventário ou facilitar a partilha.
   
   
3. Petição ao Juiz: O advogado deve protocolar um pedido fundamentado solicitando a autorização.
   
   
4. Avaliação do Imóvel: O juiz pode requerer uma avaliação formal para garantir que o preço da venda seja justo.
   
   

Resolução 571/2024 do CNJ: O que Muda?

A Resolução 571/2024 do CNJ trouxe significativas alterações para o processo de inventário extrajudicial, permitindo a venda de imóveis sem a necessidade de alvará judicial. Os principais pontos são:

●     Desburocratização: Facilita a alienação de bens do espólio por meio de escritura pública, sem intervenção judicial.

●     Requisitos Específicos: A venda sem alvará é permitida desde que atendidos os requisitos previstos nos incisos I a VI do art. 11-A da resolução.

● Proteção de Incapazes: A resolução proíbe a realização de atos que disponham sobre os bens ou direitos de herdeiros menores ou incapazes no inventário extrajudicial.

Requisitos para Venda de Imóvel em Inventário Sem Alvará Judicial

Embora a Resolução nº 571/2024 do CNJ tenha trazido mais agilidade e simplicidade ao processo de venda de bens em inventário, a alienação de imóvel sem alvará judicial ainda depende do cumprimento de exigências específicas. Esses critérios foram estabelecidos no Art. 11-A da Resolução nº 35/2007 e têm como objetivo garantir a legalidade da operação e proteger os direitos de todos os herdeiros envolvidos.

Confira os requisitos obrigatórios para a venda extrajudicial de imóvel durante o inventário:

1. Detalhamento completo das despesas do inventário: É necessário apresentar uma planilha discriminando todos os custos, como o Imposto de Transmissão Causa Mortis (ITCMD), honorários advocatícios, taxas de cartório e registro, além de eventuais encargos tributários e despesas relacionadas à escritura.
   
   
2. Aplicação dos recursos da venda para quitação das despesas: Os valores obtidos com a venda do bem devem ser integral ou parcialmente destinados ao pagamento dos encargos descritos no item anterior.
   
   
3. Ausência de restrições judiciais sobre os bens: É indispensável comprovar que não há bloqueios judiciais (indisponibilidades) em nome dos herdeiros, do cônjuge ou do companheiro sobrevivente.
   
   
4. Apresentação das guias de ITCMD: Todos os comprovantes e guias de recolhimento do imposto de transmissão devem ser devidamente informados e apresentados.
   
   
5. Inserção de informações financeiras na escritura: A escritura pública deve conter os valores estimados de emolumentos cartorários e de registro, bem como a identificação dos cartórios responsáveis pelos respectivos orçamentos.
   
   
6. Prestação de garantia pelo inventariante: O inventariante deverá fornecer uma garantia (real ou fidejussória) assegurando que os recursos oriundos da venda serão destinados exclusivamente ao pagamento das despesas do espólio.

Prazo para Pagamento das Despesas do Inventário

As despesas relacionadas à conclusão do inventário devem ser quitadas no prazo máximo de um ano a partir da data da alienação do imóvel. Esse prazo pode ser antecipado por consenso entre as partes. O objetivo é assegurar que os encargos fundamentais, como o ITCMD, honorários e emolumentos, sejam regularizados com agilidade, viabilizando a conclusão do processo sucessório.

Extinção da Garantia Após Quitação

Uma vez pagas todas as obrigações financeiras do espólio, a garantia prestada pelo inventariante será considerada automaticamente extinta. Isso reforça a segurança da operação, garantindo que os valores obtidos com a venda cumpram sua função legal.

Registro do Imóvel no Inventário Mesmo Após a Venda

Ainda que o bem tenha sido vendido antes da partilha, ele deverá constar no inventário. O imóvel vendido será incluído no rol de bens do espólio para fins de cálculo dos quinhões hereditários, impostos e taxas de cartório. Essa medida garante transparência, evita questionamentos futuros e formaliza a venda dentro do processo de inventário.

Cuidados Necessários

Apesar da simplificação, é essencial observar:

●     Due Diligence: Realizar uma análise prévia para identificar possíveis riscos jurídicos ou fiscais.

●     Consentimento de Todos os Herdeiros: Mesmo no inventário extrajudicial, é necessário o acordo unânime dos herdeiros.

● Assessoria Jurídica Especializada: Contar com um advogado especializado em direito sucessório e imobiliário para orientar todo o processo.

Conclusão

A venda de imóvel em inventário é uma operação viável, mas requer atenção aos trâmites legais e às recentes alterações normativas na modalidade extrajudicial. A Resolução 571/2024 do CNJ representa um avanço na desburocratização do processo, mas não elimina a necessidade de cuidados específicos. A orientação de um profissional especializado é fundamental para garantir a segurança jurídica da transação.