A venda de imóveis entre ascendentes (pais, avós) e descendentes (filhos, netos) é prática comum dentro de organização patrimonial familiar, seja como forma de antecipação de herança ou por questões afetivas. No entanto, essa operação exige atenção redobrada para evitar nulidades futuras ou disputas e discórdia entre herdeiros.
Neste artigo, vamos explicar como funciona a venda de imóvel entre ascendentes e descendentes, mencionando o que diz a lei, quais cuidados adotar e exemplos práticos para ilustrar os riscos.
Veja uma situação prática no exemplo citado abaixo:
Imagine João, casado com Regina pelo regime da comunhão parcial de bens e pai de dois filhos, Maria e Carlos. João decide vender ou doar um imóvel apenas para Maria, sem consultar Carlos e Regina. Como Carlos e Regina podem agir? Maria corre o risco de ter a aquisição do imóvel anulada? É o que será explicado abaixo.]
O que diz o Código Civil sobre a venda de ascendentes a descendentes?
O artigo 496 do Código Civil é expresso ao estabelecer que:
“É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.”
Logo, a venda de ascendentes para descendentes só é válida se houver consentimento expresso dos outros descendentes e do cônjuge do vendedor, salvo se o regime de bens for o da separação absoluta.
Essa exigência visa proteger os demais herdeiros e garantir a igualdade na sucessão, evitando fraudes ou doações disfarçadas de vendas.
PAI pode vender um imóvel para o filho?
Sim, a venda é permitida, desde que respeite as condições legais previstas em lei brasileira para ser considerada válida e inquestionável.
Como fazer a venda de ascendentes a descendentes corretamente?
1. Escritura Pública de Compra e Venda
- Elaborada em cartório de notas.
- Deve conter o valor real do imóvel.
- O pagamento pode ser feito à vista ou parcelado, mas é importante que seja real e comprovável, para afastar suspeitas de doação disfarçada com comprovantes de pagamentos efetivados.
2. Consentimento dos outros herdeiros
- Preferencialmente por escritura pública ou declaração com firma reconhecida.
- Todos os demais filhos e o cônjuge do vendedor devem assinar autorizando a venda.
3. Registro no Cartório de Imóveis
- A escritura deve ser registrada no cartório competente, para a transferência de propriedade.
É Obrigatório o Consentimento dos demais descendentes?
Se os outros filhos (ou herdeiros necessários) não concordarem por escrito, essa venda pode ser anulada futuramente, mesmo que tenha sido feita com escritura pública e registrada.
Logo, todos os demais descendentes vivos precisam manifestar seu consentimento por escrito. Esse consentimento pode ser colhido diretamente na escritura pública de venda e compra ou em documento apartado, também registrado.
Portanto, como no exemplo acima mencionado: Se Carlos não concordar ou não for consultado da alienação do imóvel feita pelo seu pai a sua irmã Maria, poderá posteriormente questionar judicialmente e pedir a anulação da venda do imóvel.
Sendo que a lei o protege por até 2 anos. E caso não haja esse consentimento, o negócio poderá ser anulado em até 2 (dois) anos a partir da descoberta do fato pelos prejudicados.
Diferenças entre venda e doação
Embora se trate de uma venda, muitas vezes a operação encobre, na realidade, uma doação simulada, especialmente quando o preço pago é simbólico ou inexistente, sem comprovação de pagamento pelo preço do imóvel
No caso de doação, é necessário respeitar a parte legítima dos herdeiros necessários (50% do patrimônio do doador).
Exemplo prático:
João vende um apartamento no valor de mercado de R$1.000.000,00 (um milhão de reais) para sua filha Maria, mas estipula na escritura um preço simbólico de R$10.000,00 (dez mil reais). Se Carlos, o outro filho, contestar a venda, poderá alegar que houve uma doação disfarçada, lesando sua legítima.
Cuidados adicionais na venda de imóvel entre familiares
- Formalizar o negócio por escritura pública de compra e venda.
- Exigir o pagamento efetivo do preço acordado (e comprovar o pagamento).
- Atualizar o Registro de Imóveis para refletir a nova titularidade.
- Inserir cláusulas com redação claras na escritura, esclarecendo o negócio, com informação de consentimento de todos os herdeiros e afastando futuras dúvidas de simulação.
Atenção: Não basta apenas lavrar a escritura! A transferência de propriedade somente se completa com o registro da venda e compra na matrícula do imóvel em Cartório de Registro de Imóveis competente, com o título de propriedade em nome do adquirente.
Resumo prático:
| Situação | Pode fazer? | Requisitos |
| Venda de pai para um filho | Sim | Consentimento dos outros filhos e do cônjuge |
| Doação para um filho | Sim | Com cláusulas específicas, e deve integrar a herança com antecipação |
| Venda sem consentimento | Risco de anulação | Pode ser anulada judicialmente |
A venda de imóvel entre ascendentes e descendentes é possível, mas demanda rigor técnico e atenção às normas legais. O correto assessoramento jurídico é indispensável para garantir a validade do negócio, proteger o patrimônio familiar e evitar conflitos futuros.
Ao planejar uma venda seio familiar, consulte um advogado especializado em Direito de Imobiliário e Sucessões. Essa orientação pode prevenir litígios e assegurar a segurança jurídica da operação.
